요즘 부업에 많이들 관심을 가지고 계신 것으로 알고 있습니다. 특히, 임대인의 동의를 받아 전대차를 해야하는 부분에 많은 어려움을 가지고 계실 것입니다. 오늘은 전대차 계약에 임대인의 동의가 필요한지, 이를 무시했을 때 발생할 수 있는 문제들에 대해 다뤄보겠습니다.
전대차 임대차 차이
임대차는 주택 소유자가 임대하는 것이고, 전대차는 임대 받은 세입자가 임대인이 되어 제3자에게 다시 임차하는 것을 말합니다.
주택 임대차계약서 양식, 작성법(+전세계약 특약 문구, 주의사항 7가지)
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전대차 뜻
전대차란 쉐어하우스 등과 같이 임차인이 주택 소유자인 임대인으로부터 전세계약을 맺은 후 다시 제3자인 쉐어하우스 입주자들에게 월세로 임대를 놓는 경우를 말합니다. 여기서 주택 소유자는 임대인이 되고, 임대인으로부터 전세를 얻은 세입자는 임차인이자 전대인이 되며, 쉐어하우스 입주자는 전차인이 됩니다.
임대인의 동의가 없다면 전대차는 불법일까?
임대인의 동의가 없어도 전대차계약은 효력이 있으며 불법이 아닙니다. 따라서 전대인이 임대인으로부터 동의를 못 받았음을 이유로 목적물 반환 청구를 할 수는 없습니다.
임대인은 무단전대를 이유로 계약을 해지할 수 있을까?
임대인의 동의가 없으면 전대인이 권한 없이 타인의 물건을 임대한 것에 해당하여 임대인은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 제2항). 단, 예외적으로 임대인의 해지권 행사가 제한되는 경우가 있습니다.
전대차 동의는 누가 받아야 할까?
전대인은 임대인의 동의를 받아다 줄 의무가 있으며, 전대인이 임대인의 동의를 얻지 못하면 타인의 물건을 허락 없이 임대한 것이 되어 전차인에게 담보책임을 부담하게 되므로 전차인은 전대차계약을 해제하고, 손해배상을 청구할 수 있습니다.
전대차 묵시적 동의 가능할까?
임대인은 임차인이나 전차인에게 동의의 의사표시를 할 수 있고, 전대차 동의는 묵시적 동의로도 가능합니다. 대법원은 임대인이 임차권 양수인으로부터 월 임대료를 지급 받고 양수인에게 영수증을 작성하여 준 사례에서 임차권 양수에 묵시적으로 동의했다고 판단하였습니다(79다2059 판결).
전대차 동의가 필요 없는 경우 – 3가지
임대차계약상 전대차동의 특약
6. 임대인은 임대차 보증금의 잔금을 지급 받은 때로부터 5일이 경과할 때까지 임대차 목적물을 제3자에게 매도하거나 임대차 목적을에 근저당권 등 새로운 권리를 설정할 수 없으며, 이를 위반할 경우 일체의 손해를 배상해야 한다.
7. 임대인은 임차주택에 대한 전대차계약에 동의하며, 임차인은 별도의 임대인의 동의 없이 임차주택을 임의로 전대할 수 있다.
8. 임대인은 보일러, 상하수도, 전기시설 등 주요 구성부분이나 기본 설비부분에 대한 수선의무를 부담한다.
9. 옵션으로 제공된 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.